マンション東陽501

公開日 2014年04月10日

競売入札情報

管轄 東京地方裁判所本庁
事件番号 平成25年（ケ） 1519号
開札日 平成26年4月8日

物件の概要

物件名/部屋番 マンション東陽／501号室
所在地 江東区東陽５丁目25-6-501
築年数 昭和57年
所在/総階数 5階　/　9階建て
間取/床面積 3DK　/　50.48m2（内法）
総戸数 40戸
管理費等 19,200円（内、修繕積立金 9,600円）

 

机上での調査

【初見】
東陽町徒歩６分の立地の良さです
このエリアは古い建物が多く、外観などはあまり期待できません

３点では賃借人の家族に要介護４級の認定を受けた者がおり、転居が困難であるとのこと。
売り出しまで時間がかかることが予想されリスクがあります。

【取引事例】
この辺りは秀和東陽町レジデンスのマンションが多く、
競合もそのマンションあたりになることが予想されます。

別のマンションの事例では、
平成23年12月に昭和50年築で
同じ広さの４階のお部屋が現況で1400万円。
平成23年10月に昭和49年築で
同じ広さの６階のお部屋がフルリフォームで2200万円で成約。

現地調査

バルコニーが北側というのはマイナスポイントです。
南西側にも建物があるので日当たりは期待できないでしょう。

 

各フロアに５戸しかなく廊下は閉鎖的で暗い印象を受けます。
内装も古さが目立ちます

駐輪スペースなども十分に確保されているとは言えないです

入札額の決定

売値1680万円、入札額1200万円と数字を立てました。
おそらく他社はフルリフォームやリノベーションでの売り出しをしてくることから、
当社の表層リフォームのスタイルの売り出しでは入札額に大きく差をつけられてしまいます。
これが最近の競売での入札額と落札額の乖離が大きいという要因となっています。

今回のケースでは転居などに時間がかかるリスクがあることから利回りでの計算を考えます。
賃料110000円から管理費19200円を差し引き90800円。これが毎月の収入になります。
滞納は201600円あり、1000万円で入札した場合では10.6%の利回りになります。

今回はリスクは取らないということで利回りでのパターンを採用し、1000万円の入札で決定となりました。

開札結果

落札額/落札者 13,688,000円　/　個人A社
次順/次順者 13,527,000円　/　法人A社
入札件数 10件

残念ながら落札となりませんでした。
1200万円で入札したとしても150万円上を行かれてしまっています。
このエリアは現在の表層リフォームのみのスタイルでは手が出せないと実感します。