ベルヴィータ小岩1102

公開日 2014年01月30日

競売入札情報

管轄 東京地方裁判所本庁
事件番号 平成25年（ケ） 1303号
開札日 平成26年1月30日

物件の概要

物件名/部屋番 ベルヴィータ小岩／1102号室
築年数 平成18年
所在/総階数 11階　/　12階建て
間取/床面積 2LDK　/　53.75m2（内法）
総戸数 33戸
管理費等 22,700円（内、修繕積立金10,050円）

机上での調査

【初見】
この案件、初見にてまず目を見張ったのが、12階建ての11階であるということです。
更に南向き。眺望と採光は素晴らしいものなのだろうなあと想像を膨らませます。
平成17年築で小岩駅から徒歩6分と言うのも申し分なく、これはかなり高くなるだろうなあと・・・ 。

【室内】
三点を見て気になるところは、建物品質がやや劣るという点です。
競売の難点は室内を見れないということ。この点に関しては経験と勘がものを言います。
現況調査報告書のなかから「猫を飼っている」という点があったので、クロスの傷、剥がれ等はこの猫によるものであろうと推測し、その程度であるならリフォームで十分対応できると判断しました。

【取引事例】
同じマンションの取引事例がみつかりました。
同じ間取りで同じく高層12階の案件が平成19年時、3050万円で取引されていたのでした。
古い事例ですので完全な指標にはなりませんが、一つの基準の数字になります。
「この価格よりいくら程落ちているか。」調査は続きます。

現地調査

ＪＲ総武線小岩駅から徒歩5分と言うことで、立地は問題ありません。
現地についてみて懸念されたのは、車通りの激しい蔵前橋通り沿いと言うことで、
騒音が激しいのではないことです。

しかしそこは高層１１階です。
目のあたりにしてみても充分な高さがあり、
騒音なども気にならないであろうと判断しました。

 

築浅物件だけありましてエントランスも高級感たっぷりです。
これは家族連れの方、特に奥様などに非常に人気が出そうですね。

入札も非常に激しくなることが予想されます。

ひとつ気になることがありました。
エントランスの正面に老朽化した建物が・・・

これを評価としてどう見るかがポイントです。

当社では、11階と言うことで室内からの景観に影響が無いことから、大きな問題無しと判断いたしました。

 

入札価格の決定

一番最初に出した入札額のプランは2300万円でした。
しかし、前回の開札にて大きく離されてしまったという結果を受け、
またこの案件は当社としてもこの「江戸川区」と言う地域に対するとっかかりの手段としてぜひとも欲しいという点から、
更なる強気な値段を検討します。

そして最終的に2500万円にて入札いたしました。

 

開札結果

落札額/落札者 25,000,00円 / トランプ不動産株式会社
次順/次順者 22,388,977円 / 個人Ａ氏
入札件数 31件

やりました　トランプ不動産株式会社が2500万円にて落札です！

しかし、次順位と少々差がついてしまいました。
思ったより他社が伸ばしてこなかったようでした。

この教訓を次回に生かしていきたいものです。