パーソナルハイツ西新井大師204

公開日 2014年04月24日

競売入札情報

管轄 東京地方裁判所本庁
事件番号 平成25年(ケ) 1767号
開札日 平成26年4月24日

物件の概要

物件名/部屋番 パーソナルハイツ西新井大師/204号室
所在地 足立区西新井本町2丁目27-14-204
築年数 昭和54年
所在/総階数 2階 / 8階建て
間取/床面積 2DK / 44.94m2(内法)
総戸数 28戸
管理費等 12,360円(内、修繕積立金 500円)

 

机上での調査

【初見】
舎人ライナー線江北駅から徒歩7分、
西武大師線の大師前からは徒歩11分のアクセス。

昭和54年で自主管理、耐震診断では1階と3階に耐震性に問題があるとする指摘があったにもかかわらず、現在まで耐震補強工事等は行われていないということで建物の品質状態はあまり良くないものと思われます。

3点では室内の状況は室内の一部カビや、壁紙の損傷
ペットが飼われていて、ペット用にゲージなどの残置物があるとのこと。

良い点としては風呂が過去に取り替えてあり綺麗だということ。
そのまま使えればリフォーム代がその分だけ浮くわけです。

【取引事例】
同じマンションの取引事例では、
平成20年5月に同じ広さで4階のお部屋が現況で730万円で成約。

地場の業者さんのお話ではリフォームでの相場は900万円前後。
自主管理という不安はありますが、裏を返せば管理費が安いということで
同じ価格帯の物件と並べると先に成約しやすいといったお話がありました。

現地調査

環7通り沿いにある当マンション
交通量の多い車線の真横というわけではなく、
ベランダは南側になるため
騒音や排気ガスなどは問題ないと判断しました

 

全体的に古さが目立ちます
防犯などは期待できなさそうな印象を受けます…

エレベーターは取り替えてあるようです
それ以外の部分で修繕がなされている箇所は確認できませんでした

廊下などは狭く閉塞感が感じられました

 

ベランダ側は周囲を住宅などで囲まれています
2階部分なので眺望は期待できません
日当たりは南向きなので一応確保されているというところです。

プロパンガスだということが確認できました 

入札額の決定

資産的な価値はあまり見込めないマンションではありますが、
お客さんは来ることは来るということで下値で失敗をしにくい物件だと言えます。
当社としては880万円での売り出しを想定し、450万円の入札と決定となりました。

最近の競売ではフルリフォームやリノベーションでの売りをしてくる業者がいることを想定しなければなりません。
1280万円あたりの売り出しで600万円前後の入札をしてくる業者はいるだろうとも見ています。

開札結果

落札額/落札者 6,863,000円 / 個人A社
次順/次順者 6,515,100円 / 法人A社
入札件数 11件

残念ながら落札となりませんでした。
やはり600万円以上の入札をしてくる業者がいたようです。しかし680万円まで伸びるとは…
当社としてはここまで突っ込んで欲しいという物件ではありませんでした