マイキャッスル四ツ木502

公開日 2014年02月27日

競売入札情報

管轄 東京地方裁判所本庁
事件番号 平成25年(ケ) 1524号
開札日 平成26年3月13日

物件の概要

物件名/部屋番 マイキャッスル四ツ木/502号室
所在地 葛飾区東四ツ木2丁目11-14-502
築年数 平成9年
所在/総階数 5階 / 7階建て
間取/床面積 3LDK / 63.56m2(内法)
総戸数 24戸
管理費等 20,910円(内、修繕積立金 9,510円)

 

机上での調査

 

【初見】
四ツ木から徒歩12分、道が細いのが気になります。
角部屋で採光は南・東とこの点は良さそうです。

【室内】
上階からの水漏れにより天井等が被害を受け、
管理組合のもとで修繕中との記述あり。
この部屋の水漏れではないので特に問題ではないですね。
3点では保守管理状態は普通とのこと。

【取引事例】
同じマンションの取引事例では
平成23年9月に同じ広さで6階のお部屋が現況で2000万円
表層リフォームで売り出した場合は、
2000万円は超えるだろうと予想を立てていました。

現地調査

当物件のエントランスになります。
平成9年築ということでそれなりに綺麗です。

この角部屋の5階部分がベランダです
日当たりは問題なさそうで、南側は建物の遮蔽物はありますが眺望は悪くないです。
東京スカイツリーも見えそうな位置です。

 

少し気がかりなのは隣に金属加工の工場があることで、
騒音が若干感じられたということでしょうか。
匂いなどは特にありませんでした。

入札価格のシミューレート

当初は2000万を越えた売りを考えていましたが、
業者の話でも四ツ木はこのあたりでも人気が低いという話がありました。
2000万を越えるとなると売るのに時間が掛ってしまうと予測しました。
そのことを踏まえ、今回は入札を見送ることに決定致しました。

当社の机上では表層リフォームで売値1880万円、
入札額は1400万円あたりと見ていました。

開札結果

落札額/落札者 19,500,000円 / 法人A社
次順/次順者 18,836,400円 / 法人B社
入札件数 18


この入札額ですと我々がこのエリアを開拓していくのは厳しいところです…。
ここまでエキサイトするとは予想できませんでした。
前回と同様に競売は難しい局面に来ていると言えます。