ルピナス小岩ステーションサイト901

公開日 2014年02月27日

競売入札情報

管轄 東京地方裁判所本庁
事件番号 平成25年(ヌ) 235号
開札日 平成26年2月27日

物件の概要

物件名/部屋番 ルピナス小岩ステーションサイト/901号室
所在地 江戸川区西小岩1丁目19-28-901
築年数 平成16年
所在/総階数 9階 / 14階建て
間取/床面積 3LDK /  64.76m2(内法)
総戸数 38戸
管理費等 26,630円(内、修繕積立金 14,530円)

 

机上での調査

【初見】
小岩駅から徒歩2分
採光は南西向きの角部屋で9階
東京スカイツリーや富士山も見えるとのこと 。

【室内】
3点では室内で犬2匹を飼育していたという記述あり。
建物品質や保守管理状態は普通とのことで、
特に問題点は見当たりませんでした。

【取引事例】
同じマンションの取引事例では平成24年1月に、
15m2狭い2階のお部屋が現況で2550万円で成約。
平成18年8月の築2年の時点では、
同じ広さの7階のお部屋が3800万円で成約しています。

別のマンションの事例としてパークタワーを挙げますと、
平成25年7月に同じ築年、徒歩2分、同じ広さ、
8階の2LDKのお部屋が現況で3280万円で成約しています。

当社の表層リフォームでは暫定として3400万円くらいでしょうか。

現地調査

JR総武線の小岩駅の近くというのは強いです。
エントランスは石造りで平成2ケタのしっかりしたもの。

 

眺望に関しては遮るものが何もありません。
他にもケチを付ける所が見当たりません。

入札価格の決定

当社の机上では表層リフォームでストライクの価格は3480~3580万円と推測しました。
またベルヴィータ小岩での競売では少々差をつけて落札となった経緯がありました。
そちらは2LDKでしたので1部屋分が500万円と仮定すると2800万円あたりとなってくると予想しました。
当社としてもこの物件は是非欲しいということで強気の入札を検討し、
最終的には2900万円で入札することに決定となりました。

開札結果

落札額/落札者 32,710,709円 / 法人A社
次順/次順者 32,000,000円 / 法人B社
入札件数 48件

次順位にも300万円も離されてしまいました。
僅差ならともかくここまでだとしばらく手が出せない局面が続くのではないでしょうか…
物件の仕入を競売だけに頼るのは危険だと感じました。