競売入札情報

管轄	東京地方裁判所本庁
事件番号	平成25年（ケ） 1367号
開札日	平成26年2月13日

物件の概要

物件名/部屋番	平井パークハイツ／301号室
所在地	江戸川区平井4丁目11-17
築年数	昭和50年
所在/総階数	3階　/　9階建て
間取/床面積	2LDK　/　49.82m2（内法）
総戸数	38戸
管理費等	25,680円（内、修繕積立金5,130円）

机上での調査

【初見】
これは値つけが難しい案件。
JR総武線平井駅から徒歩3分、アクセスは最高。
ところが昭和50年築。
やや手狭な2LDK。
高値で勝負できそうな気もしますが、少し間違えると大惨事になりそうな物件です。

【室内】
築年が築年ですので相応のように見受けられます。
お風呂やキッチンといった水回りがどのような状態が気にかかります。
室内を事前に見ることができないのが競売の辛いところです。

【取引事例】
同じマンションの取引事例がみつかりましたが平成19年のもの。
近隣の築年昭和50年前後、2ＬＤＫを見ると現況で1000万円台後半というところ。
これは値つけが本当に難しい。

現地調査

 

 

入札価格の決定

この立地のよさに対して、古さと2LDKという間取りをどう考えるか。
リフォームをかければ1980万円ありそうな気もしますが、一方で1680万円もあり得そうです。
思い切って突っ込んでいくには建物の古さと間取りの手狭さが気にかかります。

結果としては売値を1780万円と設定。
さらに利幅を厚めに考えて入札額は1000万円となりました。
当初は売値1980万円をみて入札1400万円と仮定していただけにかなり弱腰。
これで落札できたらラッキーくらいの気持ちでの入札金額。
ならいっそ入札を見送るかということで、入札せずとの結果となりました。

 

開札結果

落札額/落札者	12,970,000 円 / 法人Ａ社
次順/次順者	-
入札件数	11件

結果をみるとやはり二の足を踏んだ業者が多かったのか11件と少なめの入札数。
さらに次順の発表がないということは、落札金額と次純の入札金額に大きな差異があったということ。
この結果をみると手を引いて良かったかもしれません。
築年数の古い物件の難しさを再確認した一件でした。