グーディッシュ西新井604

公開日 2014年01月30日

競売入札情報

管轄 東京地方裁判所本庁
事件番号 平成25年（ケ） 1305号
開札日 平成26年1月30日

物件の概要

物件名/部屋番 グーディッシュ西新井／604号室
所在地 足立区島根2丁目29-30
築年数 平成18年
所在/総階数 6階　/　13階建て
間取/床面積 3LDK　/　66.51m2（内法）
総戸数 55戸
管理費等 17,330円（内、修繕積立金5,130円）

机上での調査

【初見】
この物件はいいところと悪いところがハッキリ。
いい点。
H18年築。
悪い点。
西新井駅徒歩20分。

【室内】
三点の写真を見ると室内の状態が著しく劣るということはなさそうです。
築浅ということも高ポイント。

【取引事例】
同じマンションの取引事例がみつかりました。
ほぼ同じ広さで7階のお部屋が平成24年8月に1960万で成約。
確実にこの前後が売値の目安になるかと考えられます。

現地調査

画像右手の建物が当該物件。
北側からの撮影です。
日暮里・舎人ライナー西新井駅から徒歩20分のアクセス。
最寄駅からは便が悪いため、北千住駅からバスで向かいました。
国道4号（水戸街道）沿いですのでバスのアクセスは良好。
ただし、その分騒音や排気ガスが気になるところです。

 

南東向きのエントランス部分。
平成１８年築とあってさすがに見栄えの良いエントランスです。
当該のお部屋はちょうどこの向き。
東側に窓もあり日当たりは問題ないかに思えますが……。

気になるのは南西に隣接のマンション。
7Ｆ部分までは完全に遮られています。
こうなるとこちら側からの採光は望めません。

南東のバルコニーは国道４号向き、洗濯物を干すにはちょっと……。
上層階ならよかったのになあという印象でした。

 

入札価格の決定

この立地となるといくら築浅の3ＬＤＫとはいえ売値2000万円越えは無理。
売値1880～1980万円を想定し入札額の調整を行います。
最終的にはやや強気に1980万円をみて、1450万円での入札に決定しました。
これだと落札には少し足りない気もしますが、思い切って突っ込むには決め手に欠ける物件です。

 

開札結果

落札額/落札者 15,143,200円 / 法人Ａ社
次順/次順者 14,711,369円 / 法人Ｂ社
入札件数 9件


入札件数が9件と少ないのは交通アクセスの悪さでしょう。
残念ながら落札とななりませんでしたが、次順位にはかなり肉薄しています。
落札者である法人Ａ社はフルリフォームで2000万円を超える売値を想定しての入札でしょうか？
いずれにせよ、ほぼ弊社の想定通りの結果となりました。