ヴェラハイツ竹の塚307

公開日 2014年01月21日

競売入札情報

管轄 東京地方裁判所本庁
事件番号 平成25年(ケ)1038号
開札日 平成26年1月21日

物件の概要

物件名/部屋番 ヴェラハイツ竹の塚/307号室
築年数 平成6年
所在/総階数 3階 / 11階建て
間取/床面積 3LDK / 59.56m2(内法)
総戸数 65戸
管理費等 22,384円(内、修繕積立金13,064円)

机上での調査

【初見】
竹ノ塚駅から徒歩5分!
それがこのマンションの一番のインパクトでした。
竹ノ塚駅周辺は何度か行ったことがあったのですが、商店などが栄えている割に駅周辺でも並木道などがあり住環境が優れているという印象があったのでこれは是非とも欲しいと感じ競売への参加を決めました。

【室内】
平成6年築と言うことである程度は劣化が進んでいると想定しました。
現況調査報告書を見ると、風呂・室内ともに雑然とした様子で執行官の意見も「相応のリフォームを要する」とのこと。
当社もかなりのリフォーム費用を見込んで計算いたします。

【取引事例】
同じマンションで数件の事例が見つかりました。
現況の状態で1950万円で取引された事例と、古リフォーム状態で2650万円で取引された事例です。
ここから大体の相場を想定していくわけです。
また、2650万円で売り出し中の部屋も見つかりました。
ここから想定すると、一般価格で少なくとも2000万円以上の値がつくと想定しました。

現地調査

駅から歩くこと5分。
閑静な住宅街を抜けマンションにたどり着きました。
南向きのバルコニーの正面には何と緑あふれる公園が。
これは3階と言えどバルコニーからの眺めは悪くありません。


平成6年築の割には外観、内装とも充分です。
管理が良く行き届いて良いマンションだなと感じました。

また、静かです。
「音」という要素ばかりは現地に行かなくては分かりません。

ファミリー層としての住環境は抜群に良いと感じました。
駐輪場も広く取ってあります。
子供用の自転車なども多く置いてあり、やはりファミリー層に人気が高いことが伺い知れます。

入札価格の決定

通常取引では2000万円を超えてきます。
しかし、リフォーム代を相当額考慮しなくてはなりません。
競売のリスク等も鑑み、結果、当社が出した金額は1800万円。

またこの案件は6カ月猶予(賃借人の明け渡し猶予期間)を考えなければなりません。

最終的に1710万円にて入札いたしました。

開札結果

落札額/落札者 18,573,800円 / 法人A社
次順/次順者 18,440,008円 / 法人B社
入札件数 15件

残念ながら、落札なりませんでした。

最初出した1800万円からもう少し突っ込まなくてはならなかったようです。
やはり住環境の良さが数字に反映されたのでしょう。

これに挫けず次回も頑張ります。